Ποιοι διατηρούν δικαίωμα δόμησης με κίνητρα και ποιους αφορά η ρύθμιση που κατατέθηκε από το υπ. Περιβάλλοντος μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ – Αναγκαίες οι ρυθμίσεις που αποφασίστηκαν σύμφωνα με το ΤΕΕ Ηπείρου – Σειρά διευκρινιστικών ερωτήσεων και απαντήσεων από το υπουργείο
Στο νομοσχέδιο του υπ. Δικαιοσύνης, κατατέθηκε τελικά, αργά το βράδυ της Τρίτης, η πολυαναμενόμενη τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, στο πλαίσιο της συμμόρφωσης με την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ.
Ειδικότερα, και σύμφωνα με το ρεπορτάζ, θεσπίζεται μια σειρά από διατάξεις, με στόχο τόσο την εναρμόνιση με το ΣτΕ που ακύρωσε τα «μπόνους» δόμησης για όσες άδειες είχαν εκδοθεί έως την 11η Δεκεμβρίου, αλλά δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη εργασιών, όσο και την αποφυγή δημιουργίας ημιτελών κτισμάτων, δηλαδή «κουφαριών» στην αγορά ακινήτων.
Στο πλαίσιο αυτό, όσες άδειες είχαν προβεί σε έναρξη εργασιών μέχρι την 11η Δεκεμβρίου, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση των εργασιών και την αποπεράτωσή τους, χωρίς να απαιτείται αναθεώρηση ή πρόσθετο κόστος. Επίσης, εφόσον στο μέλλον απαιτηθεί αναθεώρηση, αυτή θα μπορεί να γίνεται χωρίς κάποια οικονομική επιβάρυνση (π.χ. φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις).
Στις άδειες, όπου δεν είχε γίνει έναρξη εργασιών μέχρι τη συγκεκριμένη ημερομηνία, ναι μεν δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, πλην όμως αυτή θα πρέπει να γίνει χωρίς τα «μπόνους» δόμησης. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται λοιπόν αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας, αλλά προσφέρεται απαλλαγή από φόρους, παράβολα, εισφορές, ή κρατήσεις.
Παράλληλα, εισάγεται το μέτρο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για οικοδομικές άδειες στις οποίες έχει γίνει χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ, οι οποίες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, ώστε να αποτραπεί η δημιουργία ημιτελών κτισμάτων στον αστικό και περιαστικό ιστό, με συνέπειες στο περιβάλλον και στη δημόσια υγεία και ασφάλεια.
Από την άλλη πλευρά, διασώζονται όλες οι περιπτώσεις έργων που έχουν αιτηθεί, ή έχουν εξασφαλίσει συμμετοχή σε κάποιο χρηματοδοτικό πρόγραμμα (π.χ. ΕΣΠΑ, Ταμείο Ανάκαμψης).
Συγκεκριμένα, για τα ακίνητα αυτά θα προβλέπεται η καταβολή αντιτίμου με τη μορφή περιβαλλοντικού αντισταθμίσματος, π.χ. μέσω κάποιας ανάπλασης, ή της δημιουργίας κοινόχρηστου χώρου πρασίνου σε άλλο σημείο του ίδιου δήμου. Η εφαρμογή των μέτρων του περιβαλλοντικού ισοδύναμου για να επιτευχθεί η οικιστική βελτίωση, με βάση το πλαίσιο του υπουργείου, θα γίνει μέσα από ένα ειδικό σχέδιο, το λεγόμενο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ).
Το σχέδιο αυτό θα εκπονείται όπου υπάρχουν περιπτώσεις εφαρμογής διατάξεων του ΝΟΚ και θα εξειδικεύει τα μέτρα που θα προβλεφθούν σε μια περιοχή (δηλαδή, κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, παρεμβάσεις ανάπλασης κ.ά.) με στόχο την αναβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος εκεί που βρίσκονται οι άδειες.
Ο πρόεδρος του Τμήματος Ηπείρου του ΤΕΕ, Γιάννης Τσίγκρος, σε δηλώσεις του την Τετάρτη, τόνισε οι ρυθμίσεις ήταν αναγκαίες να γίνουν καθώς άρουν την αβεβαιότητα που επικρατεί επί μήνες επιβραδύνοντας την οικοδομική δραστηριότητα.
Ερωτήσεις και απαντήσεις
Εξάλλου, επεξηγηματικές ερωτήσεις και απαντήσεις εξέδωσε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, θέλοντας να ξεκαθαρίσει το τοπίο.
Σύμφωνα με το υπουργείο, «η νέα ρύθμιση διασφαλίζει τη συνέχιση των εργασιών σε έργα που είχαν εκκινήσει νόμιμα έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ενισχύει την ασφάλεια των οικοδομικών αδειών, προβλέπει δίκαιες διαδικασίες αναθεώρησης όπου απαιτείται, και εισάγει για πρώτη φορά τον μηχανισμό του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, ως εργαλείου αντιστάθμισης και βιώσιμης αναβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος».
Ποιος είναι ο βασικός στόχος της νέας ρύθμισης του ΥΠΕΝ;
Όπως επισημαίνεται, «μετά τις συγκεκριμένες αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (146-149/2025), που έκριναν την οριζόντια εφαρμογή των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ αντισυνταγματική, έχει δημιουργηθεί ένα καθεστώς αβεβαιότητας, τόσο στους ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, όσο και στη Διοίκηση, με άμεσες, δυσμενείς επιπτώσεις στην οικοδομική δραστηριότητα. Με σεβασμό στις σχετικές αποφάσεις της Ολομέλειας του ΣτΕ και στο πνεύμα τους, καταργούνται οι διατάξεις του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικές, ενώ ενσωματώνονται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό τα κίνητρα των οποίων η οριζόντια εφαρμογή κρίθηκε αντισυνταγματική». Έτσι, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, αποτρέπονται η στασιμότητα, οι ματαιώσεις και οι καθυστερήσεις νέων κατασκευών που έχει ανάγκη η χώρα και οι πολίτες, ενώ προστατεύεται το περιβάλλον και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου.
Ποιους αφορά η ρύθμιση;
Η ρύθμιση αφορά όλους τους κατόχους οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν βάσει του ΝΟΚ και κάνουν χρήση των συγκεκριμένων κινήτρων και προσαυξήσεων που κρίθηκαν αντισυνταγματικά. Αφορά επίσης αγοραστές, επενδυτές, κατασκευαστές αλλά και τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ), που έχουν την αρμοδιότητα έκδοσης και αναθεώρησης των οικοδομικών αδειών.
Τι ισχύει για τις νέες άδειες;
Από εδώ και στο εξής, δεν προβλέπονται πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ οριζόντια, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι αυτά θα μπορούν να εντάσσονται προσαρμοσμένα και τεκμηριωμένα στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής.
Τι σημαίνει ότι τα κίνητρα θα μπορούν να εντάσσονται στον ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό;
Αυτή την περίοδο υλοποιείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας το εμβληματικό Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ – ΕΠΣ) για το 80% της Επικράτειας. Μέσω των ΤΠΣ – ΕΠΣ οι μελετητές μπορούν να καθορίσουν, κατόπιν επιστημονικής τεκμηρίωσης, ειδικές ζώνες κινήτρων, όπου θα προβλέπονται τα κίνητρα του ΝΟΚ -τα οποία μέχρι σήμερα δίνονταν οριζόντια-, λαμβάνοντας υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής, καθώς και την οικιστική πυκνότητά της.
Ποιοι διατηρούν το δικαίωμα δόμησης με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ;
Όσοι έχουν οικοδομική άδεια με κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να προχωρήσουν στην υλοποίηση της οικοδομικής τους άδειας, χωρίς αναθεώρηση ή οικονομική επιβάρυνση, ενώ ρητά τους παρέχεται πλέον και η δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας, εφόσον το επιθυμούν, χωρίς οικονομική επιβάρυνση (φόρους, παράβολα, εισφορές, κρατήσεις). Με Προεδρικό Διάταγμα, σε συνέχεια των σχετικών κατευθύνσεων του ΣτΕ, θα περιγραφούν με λεπτομέρεια οι όροι και οι προϋποθέσεις με τις οποίες αποδεικνύεται ότι έχει γίνει εκκίνηση εργασιών έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.
Τι γίνεται με όσους δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες (π.χ. εκσκαφές) έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024; Χάνουν το δικαίωμα δόμησης;
Σε καμία περίπτωση δεν χάνεται το δικαίωμα δόμησης, όμως για να ξεκινήσουν οικοδομικές εργασίες, οφείλουν να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια, προκειμένου να απαλειφθούν τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις. Έτσι, δεν χάνουν το δικαίωμα δόμησης, παρά μόνον κατά το μέρος που αφορά στα εν λόγω κίνητρα και προσαυξήσεις.
Υπάρχει κάποια μέριμνα για όσους υποχρεούνται να αναθεωρήσουν την οικοδομική τους άδεια; Θα πρέπει να πληρώσουν ξανά και για την αναθεώρηση;
Υπάρχει σχετική μέριμνα. Όχι, δεν καταβάλλονται άλλοι φόροι, παράβολα, εισφορές ή κρατήσεις για τις αναθεωρήσεις αυτές. Οι εν λόγω αναθεωρήσεις διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης ανέξοδα, χωρίς καθυστερήσεις και κατά προτεραιότητα.
Τι προβλέπεται για όσους έχουν άδειες που δεν ξεκίνησαν οικοδομικές εργασίες έως και την 11η Δεκεμβρίου του 2024, αλλά είναι ενταγμένες ή θα ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία (ΕΣΠΑ, ΤΑΑ);
Σε αυτές τις περιπτώσεις, προκειμένου να διατηρηθεί η αξιοπιστία της χώρας απέναντι σε θεσμικούς εταίρους, επενδυτές και δικαιούχους ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών προγραμμάτων και για να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων, προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο, που αντισταθμίζει τη χρήση των κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ. Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο έχει διπλή υπόσταση: α) την καταβολή ενός τέλους και β) στοχευμένες παρεμβάσεις για την αναβάθμιση της Δημοτικής Ενότητας ή του Δήμου, όπου κατασκευάζεται μια οικοδομή με κίνητρα και προσαυξήσεις. Τα μέτρα αυτά εξειδικεύονται σε Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Συμπερασματικά, για να μπορεί να γίνει χρήση των κινήτρων και των προσαυξήσεων του ΝΟΚ, θα πρέπει να πληρωθεί το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και να έχει εγκριθεί το ΕΣΠΙΑΠ. Η διατήρηση της ισχύος των αδειών αυτών συνδέεται άρρηκτα με την ενίσχυση της χρηματοδοτικής πίστης του Ελληνικού Δημοσίου, την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας μας που απορρέουν από τις συμβατικές δεσμεύσεις έναντι της Ευρωπαϊκής Ένωσης και τη διατήρηση της διεθνούς επενδυτικής εμπιστοσύνης.
Τι είναι το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλης (ΕΣΠΙΑΠ);
Το ΕΣΠΙΑΠ είναι μια ειδική μελέτη που εισάγει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Μέσω του ΕΣΠΙΑΠ εξειδικεύονται τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, δηλαδή οι στοχευμένες παρεμβάσεις που θα γίνουν σε επίπεδο Δήμου ή Δημοτικής Ενότητας, όπου έχουν δοθεί κίνητρα και προσαυξήσεις του ΝΟΚ. Η εκπόνηση του ΕΣΠΙΑΠ παρέχει νομική θωράκιση και δυνατότητα χρήσης των κινήτρων, χωρίς αλλαγές στην οικοδομική άδεια, για τις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται. Είναι βασικό εργαλείο για την ενίσχυση της εμπιστοσύνης στην αγορά και την άμεση επανέναρξη της οικοδομικής δραστηριότητας. Μπορεί να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, περιγραφή της περιοχής και των υφιστάμενων αδειών, ανάλυση νομικών ζητημάτων και ακυρωμένων αδειών, περιβαλλοντική αξιολόγηση και επιπτώσεις, προτάσεις για διαχείριση και αναπροσαρμογή σχεδίων, χρονοδιάγραμμα υλοποίησης και οικονομική ανάλυση, παρακολούθηση – αξιολόγηση – συστάσεις – τεκμηρίωση. Με Προεδρικό Διάταγμα θα δίνεται η δυνατότητα να εξειδικευτούν τα μέτρα του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, να καθοριστεί η διαδικασία έγκρισης του ΕΣΠΙΑΠ, καθώς και το ύψος και η διαδικασία του τέλους.
Επιμέλεια: Βασίλης Λούπας
ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΑΝΕΞΑΡΤΗΤΟΣ ΣΤΙΣ 15-5-2025
